当物管企业融入科技基因后，智慧化正在唤醒物业管理新模式，智慧城市服务则是物管企业争相进入的细分赛道。

在2020年完成更名的雅生活智慧城市服务股份有限公司（03319.HK，以下简称：雅生活服务）在2021年启动了新的 “五年计划”，而聚焦智慧城市服务平台、全面布局城市服务，是雅生活服务进军万亿蓝海市场的关键战略，也是计划的重要组成部分。

五年计划的开局如何？近日，雅生活服务给出了答案。

8月16日晚间，雅生活服务发布了2021年中期业绩公告。公告显示，上半年，雅生活服务营业总收入约62.47亿元，同比增长56.1%；股东应占利润为11.42亿元，同比增加50.7%；毛利18.73亿元，同比增长46.9%，毛利率为30%，与2020年行业平均30.3%的毛利率基本持平。

规模之战，在管面积是“话语权”

随着物业管理行业并购潮来临，2021年物管企业的规模之战越演越烈。

1月25日，恒大物业以15亿元总价收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权。此后，碧桂园服务以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务，成为当前行业收购金额最高的一起收购案，也是第一起上市物管收购上市物管的案件。

据CRIC不完全统计，2021年上半年，物管行业收并购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元。

有业内人士表示，对于物管公司来说，物业收并购是迅速实现规模扩张的最有效手段，扩大在管面积规模也成了物管企业收并购的直接动力。而作为号称“并购王”的雅生活服务，其向外扩张的动作也不少。不过，在8月17日雅生活服务中期业绩发布会上，雅生活服务董事会联席主席黄奉潮却表示，未来，雅生活服务的发展方向是轻资产，而非收并购。

截至2021年6月30日，雅生活服务在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。若再加上期后收购山东宏泰的数据，雅生活服务的在管面积及合约面积规模将分别超过4.6亿平方米及6.2亿平方米。

其中，雅生活服务的物业管理板块收入39.77亿元，较去年同期增长51.8%；外延增值服务为第二高贡献板块，共收入13.03亿元，较去年同期增长35.9%；业务增值服务、城市服务分别获得营收8.08亿元、1.6亿元。

另外，此前多家评级机构均对雅生活的盈利能力予以肯定，并给出了“买入”的评级。7月6日，安信国际发表报告，首次覆盖雅生活服务，指出，“看好雅生活的扩展策略，首予‘买入’评级。”安信国际证券预测，2021年雅生活服务营业总收入和归母净利润分别为156.54亿元、25亿元。

剔除“附属”标签 外拓是策略之一

当下，多数物管公司存在着过于依赖母公司项目输送的通病，自身发展在一定程度上也会受到关联房企的规模限制。中指院曾披露，在2020年中国物业企业百强名单中，母公司开发能力与物业公司榜单排名基本成正相关。

不过，也有一些物管企业下定决心通过寻求第三方市场的外拓，降低对母公司的依赖。雅生活服务正是如此。公告显示，截至2021年6月30日，雅生活服务第三方项目在管面积占比超过80%，合约面积占比超过75%；在管项目共计3601个，第三方市场外拓新增合约面积（不含收并购）超过3500万平方米。

值得一提的是，雅生活服务与绿地控股达成5年战略合作协议，延续双方战略合作至2025年。约定在未来绿地控股将继续提供不少于3500万平方米的管理项目，并会在城市服务、智慧生活服务、业主增值服务等方面积极开展合作。

贝壳研究院认为，由于雅生活服务积极开拓第三方，其第三方占比与收入都是业内领先。此外，通过精准收购，雅生活服务进一步提高非住宅业态的收入，摆脱对住宅物业的依赖，在房地产监管趋严背景下，可有效抵御房地产市场风险。

另一方面，基于管理规模的不断提高，雅生活服务也对自身的运营措施进行了调整，并将科技运营列入五大核心竞争力，以期采用信息化、数字化等科技手段支撑管理，提高运营能力。

智慧物业服务是布局关键

日前，商务部、住房和城乡建设部等12个部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”模式，提升消费便利化、品质化水平。

智慧化赋能“物业服务＋生活服务”是雅生活服务拓宽产业链的关键。

在2020年年报中，雅生活服务特别提及，公司的全称“雅居乐雅生活服务股份有限公司”将正式更改为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，并进一步延伸产业链，成立第五大产业板块——城市服务。

2021年中报显示，上半年，雅生活服务宣布收购多家全国性及区域领先的城市服务企业股权，已初步形成城市服务业务的全国化布局，服务项目合计超过120个，覆盖超过19个省、直辖市、自治区。

此外，雅生活服务在3月宣布收购了多家城市服务公司，这些公司并非传统意义上的物业企业，而是城市服务企业，进一步彰显了其拓宽业务布局的决心。截至报告期末，雅生活服务布局的城市服务类公司及自营的专业公司，整体合同额达145亿元，年化合同超过23亿元。

从收入结构来看，新增的城市服务板块收入达到1.59亿元，占到总收入的2.6%。

黄奉潮表示，雅生活服务在社区新业态方面已经落地，包括托育和家政，下半年将继续巩固前产业链的布局。